A recente Reforma Tributária, aprovada pelo Congresso Nacional por meio da Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei 214/2025, promete transformar profundamente a tributação no Brasil. O mercado imobiliário está entre os setores mais impactados pelas novas diretrizes, exigindo atenção redobrada de investidores, incorporadoras e profissionais da área.
Simplificação tributária e os novos tributos: IBS e CBS
A proposta da Reforma é a simplificação do sistema tributário por meio da unificação de impostos e da criação de novas bases de incidência. No setor imobiliário, destacam-se:
- Substituição de PIS, COFINS, ICMS e ISS por IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
- Possível incidência de CBS ou IBS sobre aluguéis, antes isentos de ISS — o que pode impactar locadores e inquilinos.
- Aumento nos custos de construção civil devido à incidência da CBS sobre insumos e serviços.
Fim da cumulatividade e o impacto no Lucro Presumido
Outro ponto de atenção é o fim da cumulatividade de impostos. Empresas que atuam sob o regime de Lucro Presumido, amplamente utilizado no setor, podem sofrer aumento na carga tributária — especialmente em atividades como incorporação e loteamento.
Alterações no ITCMD e ITBI
A EC 132/2023 e a Lei 214/2025 também trazem mudanças importantes em6 tributos patrimoniais:
- ITCMD: mudanças que afetam diretamente a sucessão e doações de imóveis.
- ITBI: novas regras que influenciam operações de compra e venda, especialmente em integralizações societárias.
Fundos Imobiliários e aluguéis: novos riscos e necessidade de planejamento
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem deixar de contar com a isenção de IR para pessoas físicas, em virtude da criação de alíquotas progressivas. Além disso, a possível incidência de CBS sobre aluguéis pode:
- Reduzir a margem de lucro dos investidores;
- Tornar locações residenciais e comerciais mais onerosas.
Frente às mudanças, é essencial:
- Revisar contratos para antecipar efeitos tributários;
- Realizar planejamento tributário detalhado;
- Avaliar modelos de investimento mais adequados às novas regras.